De spelregels voor hypotheekverstrekking – de ‘Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF)’ – zijn zodanig veranderd, dat starters meer bescherming genieten bij hun eerste hypotheek. Dit komt volgens de Nationale Startershypotheek omdat een aantal spelregels van de ‘Nationale Hypotheek Garantie (NHG)’ nu op alle hypotheken van toepassing zijn. De nieuwe regels worden niet strenger ten aanzien van de inkomensnormen, maar wél ten aanzien van de waarde van de woning. Starters kunnen hierdoor alleen verbouwingen meefinancieren die daadwerkelijk bijdragen aan de waarde van de woning.


Hoewel er vaak over onduidelijkheid wordt gesproken voor de hypotheekmogelijkheden voor starters, verandert er voor starters op de woningmarkt – op reëlere mogelijkheden tot het financieren van een verbouwing na – weinig. Wel is het zo dat er nu meer bescherming wordt geboden doordat de starter wordt verplicht om geen onnodige investeringen in de woning te doen, dat wil zeggen investeringen die niet zouden bijdragen aan de waarde van de woning. Een starter doet er nu des te beter aan om informatie in te winnen bij een startershypotheekadviseur over de nieuwe hypotheekregels. Het uitgangspunt van de vernieuwde GHF-norm is de ‘marktwaarde’ van de koopwoning, waardoor de hoogte van de hypotheek reëel blijft ten opzicht van de marktwaarde van de koopwoning. De hypotheekverstrekker bepaalt overigens hoe deze marktwaarde bepaald wordt: de koopprijs van de woning of; de koop- en/of aannemingssom (eventueel vermeerderd met de grondprijs, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en aansluiting nutsvoorzieningen) of; de meest recente WOZ-waarde of; de getaxeerde waarde, eventueel na verbouwing. Om te bepalen welke manier het meest gunstig uitvalt voor de starter, is het verstandig om vooraf uit te zoeken welke hypotheekverstrekkers een reële benadering hanteren voor de berekening van de marktwaarde van de beoogde eerste koopwoning.De maximale hypotheek voor koopstarters blijft onveranderd, omdat de nieuwe bepalingen van de GHF-norm al toegepast werden bij de hypotheekverstrekkingsregels volgens NHG. Nu zijn koopstarters dus ook beter beschermd wanneer zij kiezen voor een financiering zonder NHG.Koopt men een bestaande starterswoning, dan mag men maximaal 106 procent van de marktwaarde (eventueel na verbouwing) lenen. Koopt men een nieuwbouwwoning, dan mag men maximaal 104 procent van het totaal van koop-/aannemingssom, bouwrente (volgens NHG de rente over de grond en over vervallen termijnen, die verschuldigd is voor het passeren van de notariële aktes) en meerwerk lenen. Men heeft een aflossingsverplichting van minimaal 50 procent van de marktwaarde van de woning ten tijde van het afsluiten van de lening. Heeft men een consumptief krediet, dan telt dat voor 2 procent van de kredietgrens per maand mee als ‘financiële verplichting’, welke direct ten koste gaat van de toegestane woonlast. Een starter met een consumptief krediet kan derhalve minder lenen dan een kredietvrije starter. Deze beschermende maatregel werd voorheen ook al toegepast, maar is nu dus verplicht gesteld.

Maximaal
Als men energiebesparende voorzieningen treft of een woning met energielabel A koopt, dan mag men bovenop het inkomensmaximum een extra bedrag lenen. Het Contactorgaan Hypothecaire Financiers (CHF) stelt dat bedrag in overleg met het NIBUD vast. Bij NHG mag de extra lening maximaal € 6.500,- bedragen. Door het gelijktrekken van deze hypotheekregel wordt duurzamer wonen nog meer gestimuleerd. Gaat men verbouwen aan de woning, dan is het onder NHG mogelijk meer voor verbouwing mee te financieren dan onder de nieuwe GHF-norm. Hiermee stelt het CHF verplicht dat bijlenen voor meerwerk aan de woning alleen mag indien dit bijdraagt aan een reële verbetering van de marktwaarde van de woning. Uit hypotheekberekeningen blijkt dat een starter een verbouwing beter bij aankoop dan later kan meefinancieren, omdat dan minder inbreng van eigen geld nodig is. Dit geldt ook bij nieuwbouw ten aanzien van het meerwerk. Uiteraard is het wel nog steeds mogelijk om volledig met eigen middelen een verbouwing te betalen.Kortom, met de nieuwe CHF-norm zijn alle koopstarters nog beter beschermd en zal de startershypotheekadviseur een nog belangrijkere rol gaan spelen in het verantwoord financieren van een eerste koopwoning.

Interessant artikel?
Sluit nu een abonnement af en ontvang iedere maand het tijdschrift Bouwformatie. Klik hier