|
Headlines | Wietse Buma
Corporaties krijgen hogere kredietopslagen
Voor commerciële activiteiten kunnen corporaties sinds januari 2011 geen ‘goedkope’ geborgde leningen meer aantrekken. Corporaties moeten bij financiering daardoor rekening houden met hogere kredietopslagen. De bedoeling van de EU- regelgeving en het wetsvoorstel voor de nieuwe Woningwet is om gelijke concurrentieverhoudingen te creëren met andere marktpartijen. Ruim € 14 miljard van het huidige bezit van corporaties valt hieronder. "Dit is ongeveer 4 procent. Van de jaarlijkse totale investeringen zal bijna € 4 miljard (40 procent) buiten de borgingsregels van het WSW gaan vallen", aldus Maurice van Sante, Senior econoom bij ING Economisch Bureau.
De EU-richtlijn maakt het duurder (middel)dure huurwoningen te bouwen. Bij een middeldure huurwoning met een beleggingswaarde van € 200.000,-, een loan-to-value van 70 procent en uitgaande van een extra renteopslag op de lening van (minimaal) 1,0 procent bedragen de extra rentekosten € 1.400,- per jaar. Om dit terug te verdienen zouden woningcorporaties maandelijks € 115,- extra aan huur moeten vragen om zo zelf niet op te hoeven draaien voor de hogere rentekosten.
Smeerolie
Woningcorporaties beschikken zelf niet meer over de mogelijkheden om de extra financiële lasten te dragen. Hun vrije kasstroom is door allerlei overheidsmaatregelen zoals de invoering van vennootschapsbelasting en de ‘Vogelaarheffing’ te laag geworden. De aanslag op de vrije kasstroom wordt versterkt door de voorngenomen heffingsbijdrage van de sector aan de huursubsidietoeslag van € 640 miljoen per jaar vanaf 2014. De huurwoningen net boven de liberalisatiegrens zijn momenteel de smeerolie tussen de sociale huurmarkt en het koopsegment. Door een dergelijke huurverhoging wordt het gat tussen de twee markten groter en het bevordert de dynamiek op de woningmarkt niet. Huurders zullen daardoor langer in hun goedkope sociale huurwoning blijven waardoor het aantal ‘scheefwoners’ zal toenemen.
Investeringsplannen
Bij een financiering voor niet-DAEB zullen woningcorporaties met andere criteria rekening moeten houden dan zij gewend waren bij het WSW. Er vindt daarbij een beoordeling plaats op basis van het te financieren vastgoed (objectbeoordeling). In mindere mate wordt gekeken naar de achterliggende woningcorporatie (subjectbeoordeling). “De combinatie van beleggingswaarde, de aankoopprijs, de onderliggende kasstroom en eventueel voorkeuren van de instelling zelf, bijvoorbeeld de mate van inbreng van EV resulteren uiteindelijk in een maatwerkfinanciering.” Aldus sectormanager Public Ceel Elemans. “De nieuwe, deels voorgenomen regels leiden ertoe dat corporaties kritischer zullen kijken naar de haalbaarheid van ‘niet-DAEB’ investeringen.
Interessant artikel?
Sluit nu een abonnement af en ontvang iedere maand het tijdschrift Bouwformatie. Klik hier
|