Als we op de maandelijkse conjunctuurmeting van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) mogen afgaan, lijkt de bodem in de bouwproductie bereikt. De kans dat de bouw weer een groeimarkt wordt is alleen heel erg klein.Op het eerste gezicht ligt een herstel van de groei voor de hand nu de economie aantrekt en de recessie achter ons ligt. Consumenten en zakelijke opdrachtgevers zullen weer wat te besteden hebben en de vraag naar woningen en andere gebouwen zal weer toenemen. Niet alleen de economische ontwikkeling is voor de vraag naar bouwproductie van belang. Er zijn meer pijlers waarop de vraag rust. Bijvoorbeeld de demografische ontwikkeling. De aanwezige voorraad woningen en andere gebouwen is een veelvoud van wat daar jaarlijks aan wordt toegevoegd. Per saldo wordt er al sinds jaar en dag meer toegevoegd dan onttrokken. Dit saldo komt trendmatig overeen met de toenemende vraag door de groei van de bevolking.

Een vertraging in de groei treedt al langer op en langzaam maar zeker nadert het moment dat uitbreiding niet meer nodig is. De bouwproductie beperkt zich dan tot de instandhouding van de voorraad. Onderhoud, verbetering en sloop en vervanging bepalen dan de productieomvang. Eventuele groei kan alleen komen uit de wens om de kwaliteit van de voorraad te verhogen. De hieruit voortvloeiende vraag zal een sterke samenhang hebben met de groei van de bestedingsmogelijkheden van consumenten. Wat voor de woningvoorraad en de woningbouw geldt, is eveneens van toepassing op bedrijfsgebouwen, overheidsgebouwen, scholen, kortom de gehele utiliteitssector. Een analoge redenering geldt voor de infrastructuur. Het tempo van de welvaartsgroei zal sterk bepalen of bestaande bebouwing als verouderd wordt beschouwd, waarna de conclusie volgt dat de economische levensduur van een gebouw is geëindigd.

Verdienmodel
De huidige recessie dreigt voor de bouw aanzienlijk langer te duren dan voor de rest van de economie. Als verklaring wordt wel gewezen op het laatcyclische karakter van de bouwconjunctuur in vergelijking met andere bedrijfstakken. Het is waar dat de bouw nog bezig is langer lopende projecten af te bouwen en omgekeerd wordt bij een opleving van de algemene bedrijvigheid eerst de bestaande overcapaciteit benut voor de bouw weer aan de beurt komt.

In de huidige situatie komen daar naar mijn gevoel enkele factoren bij. In de aanloop naar de recessie hebben zich onevenwichtigheden aangediend die nu in alle scherpte naar voren komen. In de utiliteitsbouw is op grote schaal dezelfde fout gemaakt als in eerdere perioden van economische teruggang. Er is op grote schaal gebouwd zonder dat de gebruiker bekend was, wat uitmondde in omvangrijke leegstand. Daarbij gaat het niet eens zozeer om leegstand van nieuwe gebouwen, maar vooral ook om het ontstaan van leegstand in de bestaande voorraad. Dat signaal is onvoldoende opgepikt.

In de nieuwbouw van woningen is eveneens te veel gebouwd zonder dat duidelijk was wie de gebruiker – koper of huurder – zouden worden. Ook is het verdienmodel voor de woningbouw niet bestendig. Oorzaak is het ruimtelijke beleid en daarmee samenhangende grondpolitiek. Nieuwe woningen moeten via de daarop rustende grondprijzen de infrastructuur dragen en daarbij ook nog andere voorzieningen in gemeenten financieren. Het gemeentelijke grondprijzenbeleid ademt niet mee met de markt. Corporaties op hun beurt zien in de toch al dure koopwoningen dan weer een mogelijkheid om de huurprijzen van hun nieuwe woningen dragelijk te maken. De conjunctuur ontmaskert deze aanpak. De algemene onevenwichtigheid op de huur- en koopwoningenmarkt en de daarbij behorende intussen permanente discussie over scheefwonen enerzijds en de mogelijke beperking van de hypotheekrenteaftrek draagt voorts in belangrijke mate bij aan de terughoudendheid bij de consument. Daar komt op dit moment de kans op een structureel lagere economische groei en dus minder bestedingsmogelijkheden bij. Voor de middellange termijn dient ook rekening gehouden te worden met de beperking van de overheidsuitgaven, die voor een flink deel ten laste komen van de consument. En indirect een negatieve invloed zal hebben op de bouwproductie.

Klappen
Meestal wordt de krimp in de productie door veel bouwbedrijven en toeleveranciers in gelijke mate gevoeld. Alle bedrijven doen een jas uit. Natuurlijk blijven er altijd bedrijven die tegen de stroom ingaan en een voorsprong op hun concurrenten behalen, maar de meeste bedrijven lijden pijn. Specialisten in de woningbouw en delen van de utiliteitsbouw kregen de grootste klappen. Breed georiënteerde aannemingsbedrijven hebben de meeste mogelijkheden om bij te sturen. Bouwen voor eigen risico mag in goede tijden twee keer winst opleveren, nu mis je twee de winst als het al geen tweemaal verlies heeft betekend. Of door deze recessie naast het verdwijnen van een aantal bedrijven ook een herschikking door overnames zal plaatshebben, is nog niet duidelijk.

De verloren omzet weer binnen halen zit er voorlopig niet in. Tegen de tijd dat de boel weer genormaliseerd is, zal de afnemende uitbreidingsbehoefte zich steeds sterker doen voelen. Een sterkere economische groei in van groot belang voor een betere afzet. Van even groot belang is het eigen bedrijfsbeleid. Om in een niet of nauwelijks groeiende markt je aandeel te vergroten zijn twee mogelijkheden. Overnames kunnen een bijdrage aan de omzet leveren. Autonome groei zou het mooiste zijn. De kunst is om bij de te verwachten stabilisatie of verdere daling van de totale bouwproductie in de komende periode de eigen omzet te vergroten. Innovatie en gerichte samenwerking met toeleveranciers en onderaannemers is daarvoor nodig. Verloren omzet weer binnen halen zit er voorlopig niet in.