In aantallen opgeleverde woningen werd in 2010 het laagste niveau sinds 1952 bereikt. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek werden 56 000 woningen gereed gemeld. Aan dit cijfer zit echter een luchtje, zoals het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in januari al meldde. Om een rijkssubsidie veilig te stellen hebben gemeenten rond 6 000 woningen uit 2010 overgeheveld naar 2009. Duidelijk is dat het nog niet goed gaat met de woningbouw. Woningen zullen in prijs verlaagd moeten worden om de gang er weer in te krijgen. Het enige reële alternatief is wachten op betere tijden.

Door prof.drs. Adri BuurDe truc met de getallen levert een (statistisch) verschil op van 12 000 woningen, dus een feitelijk aantal opleveringen in 2010 van 62 000 woningen Aangenomen mag worden dat deze manipulatie niet van invloed is op de registratie van de woningbouwproductie, zodat deze graadmeter van de productie niet ook vervuild is.

Uitbreidingsbehoefte
Blijft natuurlijk over dat het niet goed gaat met de woningbouw. Zeker niet vergeleken met de ambities die door de achtereenvolgende kabinetten zijn geformuleerd. De toename van het aantal huishoudens tot 2020 vergt ruim 70 000 woningen per jaar. Het EIB houdt het op rond 70 000 woningen tot 2015 als het saldo van uitbreidingsbehoefte, vervangingsvraag en andere toevoegingen aan de voorraad. Na dat jaar zal de uitbreidingsbehoefte verder afnemen en de vervangingscomponent sterker worden. Het jaarlijkse aantal nieuwe woningen zal dan in toenemende mate door vervanging van delen van de voorraad worden bepaald.
Bouwers, toeleveranciers en andere betrokkenen trekken intussen aan de bel, want ook met de vergunningen vlot het niet. Het motto is het vlottrekken van de woningmarkt. Te beginnen voor starters. Gek genoeg lijkt het of in deze pleidooien de starter het vooral in koopsector zou moeten zoeken. In de sociale huursector zou er voor de gemiddelde starter weinig betaalbaars meer te vinden zijn. Opvallend is om vooral niet te mikken op een verlaging van de prijzen van woningen die te koop staan. In plaats van over huurverlagingen, wordt eerder gesproken over verhogingen. Parallel daaraan wordt er steeds vaker een beroep gedaan op de (rijks)overheid om de woningbouw op te voeren. Probleem is echter dat de overheid geen woningen bouwt, maar afhankelijk is van ontwikkelaars, corporaties en particulieren. Bovendien zit ook de overheid heel krap bij kas. Daar is dus niet veel te halen.
Het op peil willen houden van de prijzen van woningen in de bestaande voorraad is een zelfstandige factor geworden. Het mee bewegen van de prijzen met een gedaalde koopkrachtige vraag wordt krampachtig tegen gegaan door verschillende partijen. Financiers vinden het niet prettig, omdat het hypothecaire onderpand dan in waarde daalt en het gevaar bestaat van onderdekking. Eigenaren houden vast aan de illusie van de eerdere waarde van het onroerend goed en kunnen daar moeilijk afscheid van nemen. Zelfs al staan woningen al meer dan een jaar te koop. Tegelijk scherpen toezichthouders en banken de eisen aan die worden gesteld aan hypotheken en de inkomens van aanvragers daarvan. Per saldo worden de mogelijkheden om een huis te kopen beperkt. Banken dienen ook hun eigen kapitalisatie te verbeteren. Op grote schaal wordt banken verweten te streng te zijn bij hun kredietverstrekking. Banken tonen zich hier niet gevoelig voor.
Een veel bepleite maatregel om uit de misère te komen is het afschaffen van de overdrachtsbelasting. En dit op zijn minst voor starters. De aanschaf van een woning wordt dan 6 procent goedkoper. Ter vergelijking: een stijging van de hypotheekrente van 5 naar 6 procent heeft echter al een effect van 20 procent. Ik pleit niet voor het voortbestaan van Of de overdrachtsbelasting, maar de betekenis is niet groot. De rente zal de komende tijd overigens eerder stijgen dan omgekeerd.

Evenwicht
Er zijn eigenlijk maar twee mogelijkheden om er weer bovenop te komen. De eerste is mikken op een daling van de prijzen van bestaande en van nieuwe woningen. Zodanig dat het evenwicht met de koopkracht van de potentiële koper hersteld wordt. Een belangrijke rol speelt daarbij in de nieuwbouw een verlaging van de grondprijzen. Jammer voor gemeenten en andere grondbezitters, maar er zit niets anders op dan het nemen van het verlies. Voorts mag worden stilgestaan bij het pakket eisen dat wordt gesteld aan woningen en hun omgeving. Energiebesparing blijft natuurlijk gehandhaafd, maar geldt dit ook voor oppervlakte en uitrusting van de woning? De woning met toekomstwaarde was ooit goed voor een objectsubsidie om hem in de beginfase van de verhuur betaalbaar te maken. Tegenwoordig moet deze korting op de huurprijs uit van de kas van de corporatie komen. Deze kas kent echter ook een bodem en bovendien ligt de overheid op de loer om een deel van de corporatiemiddelen over te hevelen naar haar kas. Bovendien zou de wanverhouding tussen de te innen huur en de werkelijke kosten nog groter worden. Voor koopwoningen is de subsidie blijven bestaan in de vorm van de hypotheekrenteaftrek. Ook hier zal steeds meer aan geknabbeld worden.

Goedkoper
Nieuwe huur- en koopwoningen moeten dus goedkoper worden. Dit is strijdig met idee dat juist dure woningen nodig zijn om verhuisketens mogelijk te maken. Het fenomeen dat woningbouw de kosten in een plan draagt, dient ook tegen het licht gehouden worden. Het gemeentelijke (grond)beleid speelt daarbij een belangrijke rol. Bij het wegblijven van kopers, zoals nu, valt op verschillende plaatsen al de bodem uit het plannen.
Wie dit allemaal niet wil en vindt dat goedkopere woningen met het oog op de langere termijn ongewenst zijn, moet kiezen voor de tweede mogelijkheid: wachten tot het weer goed komt met economie en daarna de woningbouw. Hoe lang dit duurt, weet niemand. Ontwerpers, bouwbedrijven en toeleveranciers willen echter vandaag hun capaciteit gebruiken. Hun marges kunnen niet verder krimpen. Dan is de keuze niet moeilijk en komt het goed met de woningproductie.

Prof.drs.A.P. Buur is directeur van Buur Consultancy, Hoorn